相続不動産の評価方法に関する注意点について

相続財産に不動産が含まれているケースは多々見受けられますが、不動産は現金等のように分割が容易ではありません。

そのため、遺産分割協議で公平に分け合うことが難しい財産の1つとされています。

今回は、相続財産に不動産が含まれていた場合の注意点などについて詳しく解説します。

不動産相続はトラブルに発展しやすい

国税庁の調べによると、遺産の大半を占めるのは預貯金と不動産であり、いかに多くの相続人が、不動産相続に関わっているかがわかります。

土地や建物といった不動産は簡単に分けられるものではありません。

さらに評価額の問題も絡んでくるため、相続人の間で不公平感が生まれるもとになりやすいと言えるでしょう。

4種類の不動産分割方法と揉めやすい理由

不動産の分割方法には、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4種類がありますが、それぞれに揉めやすい理由が存在します。

現物分割

特定の相続人が1人で不動産を相続するため、他の相続人から不満が出やすいといえます。

代償分割

不動産を取得したい相続人が他の相続人に対して代償金を払う方式ですが、そもそも不動産の取得を希望する人に十分な資力がなければ成り立ちません。

換価分割

不動産を売って現金化し、相続人で分け合う方法です。

ただし、不動産売却自体に反対する相続人が1人でもいれば、対立が生じる可能性も出てきます。

共有分割

1つの土地を複数の相続人で共有する方法です。

複雑な手続きを必要としない一方で、後に土地活用や売却などで意見の相違が発生すると、スムーズに運用できない可能性が出てきます。

不動産の評価額が争点となる

価値が決まっている預貯金と違い、不動産はあくまでも時価により評価されます。

時価は、その時の不動産会社から見積もりを取る方法もあれば、路線価を利用して金額を算出する方法などもあり、どの金額を採用するかでも意見が対立することもしばしばです。

例えば、不動産会社に見積もりを依頼した場合、A社とB社で100万円単位の違いが出た場合、代償分割を主張する人は低い方を採用したいと考えます。

一方で、代償金を受け取る側にとっては、より高い業者の査定額を採用すべきと考えますので、意見の一致が阻害されてしまうのです。

宅地の評価方法

国税庁が指定する地域では、路線価方式か倍率方式のいずれかによって土地の評価額を算出することが可能です。

路線価方式

道路に面している宅地が対象です。

道路により1㎡あたりの評価額が定められており、毎年更新される国税庁の路線価図に従い、宅地全体の金額を計算することになります。

倍率方式

路線価が設定されていない地域については、不動産の固定資産税評価額に評価倍率をかけて算出します。

これらの計算方法は、相続税を計算する際に用います。

不動産分割においては、時価よりも低い金額になることに注意が必要です。

不動産相続を当事務所の弁護士に依頼するメリット

相続は互いの損得が絡み合うと揉め事やトラブルに発展しやすい傾向があります。

特に、不動産は関連法規の理解や評価額の計算等が非常に難しいことから、主張に食い違いが生まれるケースも少なくありません。

正しい知識を根拠に相続しなければ、相続人同士の感情の軋轢にも繋がりかねませんので、わからない点があれば積極的に弁護士に相談することをお勧めします。

長く付き合っていく家族・親族ですから、感情的な対立は望ましくありません。

だからこそ、冷静な第三者でもある当事務所の弁護士に依頼し、法的根拠のもとにスムーズな相続を実現する必要があるでしょう。

話し合いで解決しない場合は、調停や訴訟に至る可能性も踏まえておくべきです。

また、不動産には大きな税金がかかりますので、税理士登録がある当事務所の弁護士が大いにお役に立てることと思います。

税理士としての知識や経験を活かし、法律の特例を活用する等して、税金面でのデメリットを最小限に抑えることができれば、ご依頼者様にとって大きなメリットにつながるはずです。

ご相談の際にはじっくりとお話を伺い、ご依頼後も密なコミュニケーションを取って円滑な二人三脚体制を維持できるよう努めてまいります。

ぜひ早期のご相談をお待ちしております。